36 kế trong kinh doanh bất động sản (Phần 2)

Nếu binh pháp Tôn Tử có 36 kế để đánh trận thì các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng nghĩ ra 36 kế để bán hàng.

19. Phù phép bán hàng

Không chỉ phù phép thông tin quy hoạch, thông tin bán hàng cũng được các chủ đầu tư tung ra với những con số đẹp mắt để tung hỏa mù. Đơn cử như một dự án căn hộ cao cấp tại quận 7.

Tháng 6.2011, khi mở bán đợt đầu tiên, chủ đầu tư dự án trên tuyên bố đã bán được 70% trong số 193 căn hộ – con số mà một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên) nhận xét là không thể có. Đầu năm 2011, tại buổi công bố bán một dự án đất nền tại Bình Dương, số khách đến tham dự không đông lắm, giao dịch thưa thớt, nhưng khi phát thông cáo báo chí cho các phóng viên, nhà phân phối dự án này lại viết: “Toàn bộ 200 nền đã được giao dịch chỉ trong vòng 2 tiếng đồng hồ”.

20. Tiếp thị bằng sao

Nếu như các dự án đất nền thường sử dụng thông tin quy hoạch thì các dự án căn hộ lại sử dụng các tiện ích, giá trị cũng như đẳng cấp để tiếp thị. Và một trong những đẳng cấp đó chính là việc được những người nổi tiếng chọn mua. Nổi bật nhất là việc ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng và ca sĩ Cẩm Ly đã chọn mua căn hộ tại Khu Phức hợp Sunrise City (quận 7). Trước đó, cũng có tin đồn ca sĩ Tuấn Ngọc sẽ mua căn hộ tại một dự án ở quận 2, còn ngôi sao Hollywood Brad Pitt cũng đã đến đây xem và có thể sẽ mua dự án tại đây. Những thông tin trên sau đó được cho là tin vịt, khiến công ty này được dư luận đặt tên là công ty “nổ vang trời”.

21. Hấp lực du thuyền

Trước đây, sân golf được xem là trào lưu thời thượng của bất động sản cao cấp thì nay là bến du thuyền. Nhiều dự án nghỉ dưỡng tung ra trong thời gian qua đều lấy hạng mục bến du thuyền để tạo điểm nhấn. Có thể kể đến như dự án Sunny Villa (Phan Thiết), Oceanami Luxury Home & Resort (Bà Rịa – Vũng Tàu), Blue Sapphire Resort. Không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều dự án căn hộ cũng đưa ra hạng mục du thuyền trong dự án như Saigon Pearl, Kenton Residences.

22. Hấp lực phong thủy

Ngoài bến du thuyền, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang đẩy mạnh yếu tố phong thủy. Chẳng hạn như địa thế “ỷ sơn, hướng hải” (lưng tựa núi và mặt hướng biển”) hay hướng “tả thanh long, hữu bạch hổ” (bên trái là rồng, bên phải là hổ). Những yếu tố phong thủy này được xem là có thể mang lại cuộc sống hưng thịnh và tài lộc cho gia chủ. Liệu chúng có đem lại may mắn cho chủ đầu tư?

23. Cọc đi tìm trâu

Thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, đã gặp nhiều khó khăn trong 2 năm qua do sức mua kém. Trước tình hình đó, một số chủ đầu tư tại TP.HCM đã lặn lội ra Bắc để chào bán dự án. Khởi đầu cho xu hướng này chỉ là một số dự án như City Garden, Him Lam. Tuy nhiên, đến nay ra Bắc tìm khách đã trở thành một xu hướng và hầu hết các dự án khi chào bán đều không bỏ lỡ thị trường này.

24. “Xanh” hóa

Green Forest Full HD Waterfall Nature Wallpapers for Laptop Desktop Widescreen

Trong khi các khu đô thị được gắn mác sinh thái thì ở lĩnh vực văn phòng, xu hướng công trình xanh cũng đang được nhiều chủ đầu tư thêm vào để thu hút khách thuê. Có thể ví dụ như tòa cao ốc văn phòng CentrePoint tại TP.HCM, được thiết kế theo tiêu chuẩn Green Star của Úc, tiết kiệm tối đa lượng điện năng tiêu thụ, ứng dụng giải pháp kiến trúc giảm thiểu các tác động ô nhiễm môi trường và giảm lượng khí thải CO2 khoảng 20% so với các tòa nhà có cùng diện tích. Một cao ốc theo xu hướng xanh khác ở TP.HCM là Vincom Center với lối thiết kế có thể tận dụng các không gian xanh trong và ngoài tòa nhà.

25. Nhà mẫu, nhà thật

Thông thường nhiều chủ đầu tư thường xây dựng nhà mẫu để thu hút các khách hàng thì hiện nay, người có nhu cầu mua nhà đòi hỏi phải tận mục sở thị căn nhà hiện hữu mới chấp nhận trả tiền. Do đó, không chỉ có nhà mẫu, nhiều chủ đầu tư đã tạo những ngôi nhà thật ngay tại dự án. Đây được xem là giải pháp hiệu quả cho những chủ đầu tư muốn thể hiện uy tín. Đặc biệt là khi thời gian qua, một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã cam kết. Một số dự án đang có nhà thật hiện nay là Xi Riverview Palace (quận 2, TP.HCM), Charm Plaza (Bình Dương).

26. Du lịch bất động sản

Nếu như trước đây người mua phải tự tìm đến dự án để tìm hiểu thì hiện nay họ được đưa đến tận nơi, về tận chốn. Thậm chí chuyến đi tham quan được tổ chức như một chuyến “du lịch bất động sản” không mất tiền. Chẳng hạn, mỗi tuần Công ty Cổ phần Bất động sản Gold Bee Land tổ chức 2 chuyến (thứ Năm và thứ Bảy) đi về Long An để khách hàng tham quan các căn hộ của dự án Happy Land.

27. Tiếp thị quốc tế

Không chỉ đi khắp các miền của đất nước, các doanh nghiệp Việt cũng tìm kiếm cơ hội bán hàng ở các thị trường nước ngoài. Xu hướng này đặc biệt nổi trội ở lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng và đối tượng Việt kiều, người nước ngoài đang sinh sống và làm việc ở Việt Nam là những nhóm khách hàng được họ nhắm đến. Một số dự án đang được tiếp thị ở nước ngoài hiện nay là Laguna (Huế), Sunny Villa, Sentosa Villa (Phan Thiết), Oceanami (Vũng Tàu), The Cliff Resort & Residences (Phan Thiết).

28. Gắn mác sinh thái

Với mức sống ngày càng tăng ở các thành phố lớn, nhu cầu về một môi trường sống xanh và sạch cũng tăng lên. Nắm bắt được điều này, nhiều dự án đô thị gắn “mác” sinh thái đã được tung ra tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận. Một thống kê sơ bộ của NCĐT cho thấy, trong tổng số 145 dự án khu đô thị đang và sẽ thực hiện tại Việt Nam, có gần 30 dự án tham gia với hình thức sinh thái. Nổi bật nhất ở khu vực phía Nam là Đồng Nai. Từ đầu năm 2009 đến nay, Tỉnh có ít nhất 6 khu đô thị sinh thái được giới thiệu như Khu Đô thị Sinh thái Long Hưng, Cù Lao Tân Vạn, Giang Điền, Sơn Tiên, Hoa Sen, Đại Phước… Tuy nhiên, có một thực tế là tại Việt Nam, chưa có một hệ thống tiêu chí, hay quy định cụ thể nào cho khái niệm bất động sản sinh thái.

29. Trả nhà thay tiền

Không bán được nhà, trong khi vẫn phải thanh toán tiền cho các nhà thầu xây dựng. Khó khăn này khiến các chủ đầu tư nghĩ ra cách trả nhà thay tiền. Dự án Era Town là một ví dụ. Dự án này do Công ty Cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng là Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình. Thay vì trả tiền mặt cho nhà thầu, chủ đầu tư Era Town chia lại một block chung cư với 240 căn hộ cho nhà thầu. Một dự án khác là Hoàng Kim Thế Gia ở quận Bình Tân (TP.HCM). Dự án này đầu tiên do Công ty Vĩnh Phong Thái làm chủ đầu tư, nhưng sau đó lại hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Xây dựng Phước Thành. Theo đó, Phước Thành sẽ nhận thầu xây dựng và được chia lại bằng căn hộ.

30. Thiết kế trọn gói

Sự khó khăn của thị trường không chỉ khiến cho các doanh nghiệp địa ốc trở nên sáng tạo hơn trong bán hàng, tiếp thị dự án mà còn buộc họ phải thay đổi chiến lược đầu tư thay vì chỉ biết xây và bán như lúc trước. Chẳng hạn, một số chủ đầu tư bất động sản đã tìm cách giảm giá thành căn hộ bằng hình thức hợp tác chiến lược, liên kết với các nhà thầu xây dựng, để tiết kiệm chi phí. Một trong những doanh nghiệp đi tiên phong là Sacomreal. Công ty này đã ký hợp tác chiến lược với 8 doanh nghiệp trong ngành xây dựng. Các đối tác cung cấp tất cả sản phẩm và dịch vụ, từ khâu thiết kế, thi công, giám sát xây dựng đến cung ứng nguyên vật liệu trong suốt quá trình phát triển dự án với mức giá tốt và thanh toán theo tiến độ thực hiện dự án. Đổi lại, các công ty trên sẽ thực hiện các dự án của Sacomreal. Việc hợp tác này giúp Sacomreal tiết kiệm 10-20% chi phí dự án.

31. Điều chỉnh công năng

Rất khó để các chủ đầu tư bất động sản có thể cầm cự nổi trước các mức lãi suất cao trong một thời gian khá dài, nếu không sớm tìm đầu ra. Do vậy, giải pháp được đưa ra là chuyển công năng tòa nhà sang một loại hình khác tiềm năng hơn, có thể cho thuê hoặc bán nhanh hơn. Ví dụ như chủ tòa nhà Vincom Center đã chuyển công năng tầng 2-3 tòa nhà Vincom Center từ văn phòng cho thuê sang thương mại. Hoặc như Công ty Bến Thành Land cũng đang chuẩn bị chuyển đổi 30 căn hộ cao cấp dự án Ben Thanh Times Square thành căn hộ dịch vụ cho thuê thông qua thương hiệu quản lý là Fusion Maia.

32. Liên kết kiểu người có đất, kẻ có tiền

http://www.blogkienthuckinhte.com/wp-content/uploads/2013/05/16402istock_000006846616large.jpg

Khó khăn về vốn và thị trường đã buộc không ít doanh nghiệp phải tìm kiếm đối tác để liên kết. Tập đoàn Dệt May Việt Nam (Vinatex), Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Sài Gòn (Satrabeco) là những ví dụ. Hai đơn vị trên có quỹ đất lớn nhưng không có vốn và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, dù có tiềm lực, kinh nghiệm nhưng không có quỹ đất nên Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức đã chọn cách liên kết với Vinatex và Satrabeco.

33. Bán “bánh vẽ”

Túng quá hóa liều, một số chủ đầu tư đã bất chấp tất cả, lừa đảo khách hàng để chiếm dụng vốn. Có thể kể đến như vụ khách hàng bị đánh lừa tại dự án chung cư mini Vinacomplex III, chung cư mini đầu tiên của TP.HCM. 14 khách hàng sau khi nộp tiền mua căn hộ mini này đã kiện ra tòa án để đòi lại tiền từ chủ đầu tư vì tiền đã đóng nhưng Dự án vẫn chưa được triển khai.

34. Chiến lược hoãn binh

Thị trường khó khăn, giá vật liệu, lãi suất tăng cao đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Trong lúc này, nếu tiếp tục triển khai dự án thì lỗ do lợi nhuận không đủ bù đắp chi phí. Còn nếu không làm thì mất uy tín với khách hàng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư chọn cách giãn tiến độ dự án để vừa đảm bảo chất lượng công trình, vừa đảm bảo lợi nhuận. Chưa có thống kê cụ thể nào, nhưng hầu như các dự án bất động sản, đặc biệt là căn hộ, trên thị trường hiện nay đều giãn tiến độ xây dựng.

35. Chuyển nhượng dự án

Không chỉ giãn tiến độ, việc huy động vốn khó khăn cũng khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tăng mạnh trong gần 3 năm qua. Theo AVM Vietnam, công ty nghiên cứu và tư vấn trong lĩnh vực M&A, bất động sản hiện là một trong những ngành có số thương vụ và giá trị chuyển nhượng lớn nhất tại Việt Nam, sau lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ tài chính. Và xu hướng này sẽ còn gia tăng trong thời gian tới.

Từ đầu năm 2011 đến nay, việc sang nhượng dự án bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam diễn ra khá sôi động. Mới đây nhất là việc Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng toàn bộ tháp B – khối văn phòng của tòa nhà Vincom Center Hà Nội trên đường Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng cho Techcombank.

36. Tẩu vi thượng sách

Và kế sách cuối cùng là “tẩu vi thượng sách”. Đa phần doanh nghiệp sử dụng kế sách này đều là những nhà đầu tư nước ngoài và những dự án đều đang nằm trên giấy. Dự án Khu Du lịch Sinh thái Bãi biển Rồng (Quảng Nam) với vốn đầu tư 4,15 tỉ USD là một trong nhiều siêu dự án bị rút giấy phép do chậm triển khai trong năm 2010. Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP.HCM vừa ra quyết định thu hồi giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư của 40 dự án bất động sản với tổng vốn đăng ký 1,77 tỉ USD và 40 dự án này đều có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tập đoàn VinaCapital vừa qua cũng tuyên bố sẽ không đầu tư vào văn phòng hay căn hộ nữa.

Theo nhipcaudautu